这两个月，后台私信最多的问题就是：

“老马，现在还能买房吗？”

“听说房地产泡沫要破了？”

坦白说，每次看到这样的问题，我都会停顿几秒。不是因为无话可说，而是因为：这已经不只是“买不买”的选择题了，而是时代在变，游戏规则也变了。

从我近几年一直盯盘的视角看，2025年，中国房地产市场的走向正在变得前所未有的清晰。

不讲玄学，不谈情绪，今天这篇我们就摆事实、上数据——来聊清楚：

房地产真的要大调整了吗？哪些信号值得普通人高度关注？现在到底能不能买房？

信号一：房价收入比，彻底失衡！

说得直白一点，就是——工资追不上房价，连车尾灯都看不见。

根据中国社科院2025年3月的权威报告，全国一线城市的平均房价收入比，已经飙到了 19.7:1！

注意，国际合理水平是 3~6 倍。也就是说，中国一线城市的房价，已经是“合理”水平的三倍以上。

北京、上海甚至出现了25:1的惊人比例，什么概念？普通家庭就算不吃不喝，也要攒 快20年才能买下一套房子。

这是泡沫？不，这是剪刀差到了历史临界点。

更重要的是，这种“高位横盘”，不需要天崩地裂的危机，任何一个外部冲击，都会变成导火索。

我们已经看到苗头了：2025年第一季度，一线城市新房成交量同比下跌23.7%，环比下跌18.3%，创近五年最大单季跌幅。购房者观望情绪高涨，市场的情绪正在转向恐慌。

️ 信号二：土地市场，冷到发抖！

房企能不能撑下去？就看土地拍卖热不热。

但现实是：全国土地市场正在“急冻”。

2024年，全国300城的土地出让金总额下降了 17.3%。到了2025年前四个月，这个跌幅继续扩大到 24.5%。

更严重的是，土地流拍率高达25.7%，创历史新高。

开发商为什么不敢拿地？不是他们不想，是他们已经撑不住了！

一位资深分析师对我直言：“现在连土地都不敢碰的企业，不是资金快断了，就是对未来没信心了。”土地市场的冷，正预示着房价的下行压力即将被全面释放。

‍‍‍ 更深层次的变量：人口、城镇化、信贷三重叠加

不是某个政策导致了楼市变化，而是整个底层逻辑在重构。

人口红利结束：2024年，中国人口自然增长率只有0.9‰，这是70多年来的最低点。

城镇化接近尾声：城镇化率65.2%，增长放缓明显。

住房需求高峰已过：研究显示，中国住房需求高点已经在2021年前后出现，未来5年将下降15%-20%。

而且融资环境也大变样了：2025年4月，全国新增房贷同比暴跌73.6%，创下历史新低。不仅如此，二手房贷款审批周期大大拉长，有钱也贷不到款！

调整已经开始，不再是“狼来了”

不是“如果”，是“已经”！

2025年第一季度，70个大中城市中有47个城市房价环比下降，三四线城市平均降幅达到4.7%。

根据清华王教授的说法，这轮调整“不会像2014年那样短暂，而是结构性的、深层次的”，预计未来3-5年，全国房价有15%-30%的下行空间。

你没听错：不是一个城市，不是一两个月，而是未来3-5年，全局性调整！

这不是小震荡，是一场真正的“价值回归”。

金融系统开始感受到地震波

房地产不仅关乎房子，更牵动整个金融体系。

最新数据显示，截至2025年3月，全国房地产贷款余额 52.7万亿元，占银行总贷款 27.3%！

这是什么意思？一旦房价大跌，银行不良率、居民资产缩水、社会消费能力……都会连锁反应。

这种系统性风险，连政府都意识到了。

2025年全国两会的政府工作报告，已经悄悄拿掉了“房住不炒”的表述，转而强调“促进房地产市场平稳健康发展”。

换句话说，口风变了，政策也在悄悄切换思路。

普通人怎么办？给你几点建议：

1. 自住刚需，别着急上车不是说不能买，而是要选好时机。如果目前居住条件能接受，建议观望12-18个月，或许会等来更合理的价格。

2. 投资客，务必冷静！尤其是三四线城市，那里的楼市泡沫最厚。投资房产早已不是“稳赚不赔”的时代，区域分化加剧，要避开风险高地。

3. 多套房家庭，适当去杠杆有多套房、背贷款的人，建议趁利率不高，提前还贷一部分，降低财务风险。

4. 资产配置，别把鸡蛋全放在房地产篮子里现在是时候增加一些其他资产比例，比如优质股票、债券、黄金、现金流项目，做个稳健分散的资产配置。

最后一句：房地产不是“永动机”，但也不是“末日”

一位地产界前辈告诉我：

“1998到2018是黄金时代，现在我们进入白银时代。”

不是说房地产消亡，而是它将逐渐从财富工具变成居住工具。

过去买房像买“矿”，今天买房更像买“水泥”——回归理性，回归本质。

你可能不会一夜暴富，但也不会再被吹得脱离实际。